后土建地產金融全產業鏈的掘金路
閱讀：860發布時間：2014-10-31
今年，“中國房地產”之一的光耀地產深陷到閉門，被曝出在惠州的多個樓盤項目因資金鏈斷裂問題無法交付，公司經營面臨重大問題。在各種復雜的原因背后，光耀的自融平臺攫取了旁邊者的目光。盡管這種劍走偏鋒的行為zui終也為光耀地產的頹敗推波助瀾了一把，但有心人還是能從中看到關鍵詞：金融。
為什么地產商都紛紛玩起金融游戲?轉型與進化的需要。地價上升和銷售政策的限制，已壓縮了售賣住宅市場的利潤空間。在地產黃金期結束后，無論是大佬還是小蝦米，都發現地產市場這片海波瀾狂起，再難以安穩地撿金子。騰百萬抱團，銀泰與天貓聯姻，萬科淘寶賣房，綠地成立金融集團，金地*云服務……地產商逐漸形成集群轉型效應，圍繞地產開發主業，步入文化、旅游、養老等多元化市場，或向產業鏈的上游如金融等方向延伸。O2O和金融成為地產親密的伙伴。郁亮任志強等都表示過期待房地產行業的金融改革。在、zui的地產金融盛會之一的2014年房地產金融中國峰會上，來自國內外的金融、地產精英都積極投入對金融和地產關系的探討中。“金融互聯網將顛覆地產。”聯合主辦方貝爾信總裁鄭長春擲地有聲地表示。
鄭長春將商業地產劃分為三大階段：1.5級商業地產后土建階段、2.0級商業地產銷售階段、3.0級商業地產運營階段。在1.5級到2.0級時期，地產商普遍面對著商業地產項目過剩，融資難、招商難等難題。及至2.0級和3.0級時期，*運營成zui大的軟肋。電商沖擊、養商成“傷”，物業增值慢，持有風險大，利潤低等繼續消磨地產商的信心。數據顯示，目前商業物業的凈租金回報率普遍不到3%，遠低于上投資人要求的6%的凈租金回報率。而未來不確定的租金回報前景更讓這種困境雪上加霜。
未來地產的利潤在哪?鄭長春說，在金融產業鏈中。
地產+金融+產業鏈
誰擁有世界上的地產?是麥當勞。麥當勞成立連鎖房地產公司，負責尋找適合的開店地點，向地主租賃土地和房屋。連鎖房地產公司以20年合約向地主租得土地、店面后，再將店面租給連鎖店主，從其中賺取差價。在地產商麥當勞至少賺取了40%的利潤。其前總裁克羅克層明確表示：“如果我不做房地產，僅僅做快餐，麥當勞早就關門了。”是以，麥當勞在擁有世界上的漢堡的同時，也是個非常成功的地產商。這讓人大吃一驚卻又合乎情理。
另一個典型案例是豐田。豐田的成功秘訣在于它不僅賣汽車，更具有一條包括汽車俱樂部、維修服務、快修服務、零配件服務、金融服務等完整的產業鏈，尤其是完善的金融服務更是為人津津樂道。豐田發展和融資的基礎是什么?是它對于地產的成功投資。豐田坐擁高價值的土地，并利用業務優勢，能迅速使土地增值，這是它成功的強力后盾。
大企業通過產業獲取現金流，融資獲取金融利潤，再投資到地產上，賺取大量的地產利潤，以此為保障，發展完善的產業鏈，賺取更為龐大的產業利潤。正如鄭長春所講，你做什么決定了你賺什么錢和利潤率。你的目光只在買地、建房、售賣或租賃上，那么就只能被動隨著市場沉浮，而當你將眼光投向產業鏈上后，更大的機遇就來敲門了。
貝爾信后土建地產金融全產業鏈
在貝爾信的后土建地產金融全產業鏈版圖中，鮮明地包攬了地產商、產權經營者、經營權商家、配套產業商等友商，形成了一個多資源的平臺。
在鄭長春的房地產金融全產業鏈理念中，貝爾信對于商業地產從開發建設到管理運用都具有明確的流程。從1.5級到2.0級時期，貝爾信成立平臺公司，抵押商業地產項目公司的股權和預*，辦理擔保手續。并帶資進場，與開發商共同建設，對配套產業鏈進行議價，將機電工程、設備、材料、人工等費用轉化為資金，zui大限度確保資金鏈的通暢，以保障項目的智能化效果，避免地產商因資金高峰期出現的資金鏈斷裂、項目后勁不足導致zui終失敗的慘劇。光耀地產的事例已為開發商資金鏈問題敲響了警鐘。貝爾信平臺公司正是為開發商提供了一個良好的二次融資途徑。
從2.0級到3.0級時期，這是項目成敗的關鍵時期。貝爾信定位為MSP管家式服務提供商，與開發商從甲方和乙方轉變為友商關系，全程參與到項目的經營中。在此時期，開發商可以全權委托貝爾信平臺公司進行項目管理經營，或者實行兩權分離，比如貝爾信擁有項目所有權，將租金轉化為購鋪的月供款等方式。這樣貝爾信與甲方成為利益共同體，共同建設、共擔風險、共同運營，zui后達到互惠共贏。
鄭長春這種產業鏈平臺公司的理念為商業地產的發展提供了一種大膽而創新的思路，也與當前許多金融、地產大佬的想法不謀而合。也有人質疑了貝爾信資金如何從項目中退出的問題，對此鄭長春表示，在不同時期根據開發商的資金和實際需求，貝爾信會選擇不同的方式退出，比如開發商資金充足時，可以直接結算工程款退出，若有*經營的需求，可采取實體經營收益分成、所有權轉讓獲取差價收益等方式。
I.O.S.模式：整合產業鏈利器
想象是美好的，現實往往骨感。后土建房地產金融全產業鏈其間涉及眾多利益體，如何才能順利實現?鄭長春說，看透自己的商業模式，是核心問題。通過完善自己的商業模式，將地產、產業和金融融合，解決融資、利潤、競爭力的問題。
的房地產綜合性學術期刊之一的*財經《中國房地產金融》在其2014年10月刊上如是寫道：“貝爾信提出I.O.S.商業模式，為房地產企業和下游供應商提供了一攬子的金融解決方案。貝爾信試圖通過金融整合的手段發掘1.5級地產中的商機。”I.O.S.商業模式正是貝爾信針對后土建地產金融全產業鏈的形成，鍛造的zui強大武器。
I.O.S.商業模式即以投資和建設者的身份,運營智慧城市綜合體理念,定制精裝智能化,統一標準,共擔風險,提升品牌,共贏分賬。I.O.S.的精髓在于四共：共同投資、共同建設、共擔風險、共贏分賬。貝爾信對通過前端投資、中間建設、后端運營，實現全程管理和運營，對項目的總體和*效果負責。全過程管理和運營就意味著更多的配套產業商將進入到I.O.S.這個平臺中，成就越來越龐大的后土建地產金融全產業鏈。
鄭長春還表示，I.O.S.模式并非空口白牙的妄語，貝爾信已將I.O.S.成功運用到商業地產項目中。嘉興某數碼城，華東某108萬㎡地標性商業綜合體項目、汕頭某產權式酒店公寓項目、奉化某智慧酒店項目等，都是I.O.S.模式下的受益實例。
房地產金融全產業鏈是否zui終能打破目前地產市場的僵局，還是個未知數。但從業界的反響來看，這種理念深得地產商、金融和配套產業商的支持。正如花樣年華總裁潘軍說：“蓋房子賣出去是一錘子買賣，而服務是終生的。”鄭長春殷切期待更多的友商加入到I.O.S.平臺上來，真正將短期買賣變成*生意，實現互惠、共贏。
