商業地產一度是開發商的避風灣，但過剩和融資等問題又讓越來越多的地產項目變成燙手山芋。中小企業融資難的問題一再被提上議程，也引發了地產領域的*的思考：中小企業貫穿商業地產的開發建設運營過程，并構成購物中心的元素。如何創新商業模式，將中小企業融資問題與地產開發相結合，zui終互惠共贏?這是橫亙在地產變革中的一座大山。結合融資、地產、投資等關鍵詞，融資租賃、資產證劵化等金融相關的概念逐漸走入地產領域視野。
地產資產證劵化在國內外都有趕早吃螃蟹的勇士。比如商業地產萬達幾乎在旗下所有物業中都配置了萬達百貨和萬達影院，這種經營性的輕資產在商業地產供應過剩時，就會*于重資產，發揮更大的穩固作用;再比如美國鐵獅門將地產開發與管理和運營緊密結合，并擅長基金管理，不斷為客戶創造優異價值，這些品質使它成為世界*的地產開發商、運營商和基金管理商，紐約的克萊斯勒中心、洛克菲勒中心等*的項目，都是鐵獅門的杰作。它們的璀璨離不開輕重資產的合理搭配。萬科實行小股操盤便是借鑒鐵獅門模式。
鐵獅門、萬達、萬科等都是*，在資金、經驗、團隊等方面都有強勁的后盾，它們的模式未必適合中小型企業，但資產證券化卻帶來了有益的啟示。在近期舉行的幾大金融地產會議中，不斷有業內專家和精英分享創新觀點。*財經《中國房地產金融》金融企業顧問劉兵在第十三屆金磚沙龍上提出了利用“產業+金融+地產”方式破解中小企業投融資難題的觀點。而在11月1日上海陸家嘴麗思卡爾頓大酒店舉行的2014房地產中國金融峰會上，聯合主辦方貝爾信總裁鄭長春從項目開發實處著手，見微知著地闡述了他對商業地產金融模式的創新見解，尤其值得深入剖析。
鄭長春將商業地產劃分為三大階段：1.5級商業地產后土建階段、2.0級商業地產銷售階段、3.0級商業地產運營階段。與以往重銷售輕土建運營的觀念不同，鄭長春尤為重視后土建和運營階段，從中發掘無限商機。后土建時期是個較為新鮮的概念，是指項目即將封頂，但裝修、弱電工程、智能化、綠化工程等還未動工時期。這個時期對于整個項目的發展都至關重要，因為這是開發商資金鏈zui容易斷裂的時期之一，而且涉及到多工程分工問責問題。若能統籌規劃，能為項目節省很多工序和資源，也有利于項目的后續運營。
如何才能更好地發掘商機?鄭長春說，看透自己的商業模式，是核心問題。在地產白銀時代，售賣型住宅地產暴力時代結局，開發商自發或被迫向商業地產進軍，但商業地產不僅是地產與商業的簡單結合，要經歷漫長而痛苦的“養商期”。同時地產商與投資商、供應鏈、運營商之間專業分工日益明確，分散的資源聚合，產業鏈的概念漸成雛形。
在商業地產從1.5級向2.0級過渡時期，zui大的攔路石莫過于過剩、融資難和招商難。過剩不僅體現在項目體量、人均商業面積超出需求，也體現在項目位置和匹配度不合理。多的地方更多，缺的地方更缺，造成區域惡性競爭加大。特色化、差異化成為地產追逐的目標。鄭長春強調，智慧地產時代已經到來，順時應勢。
那么更大的問題來了，企業如何保證資金鏈的暢通?單純依靠銀行或民間借貸，個中利息足以吃掉大部分利潤，融資不專業或周期過長更是容易將企業推入絕境。對此，鄭長春說，工程商和供應鏈可采取“投資建設-運營-分賬”的I.O.S.模式切入地產開發中來。在貝爾信的解決方案中，以貝爾信平臺公司為核心，將地產商、產權經營者、配套產業商、經營權商家集中整合到金融地產全產業鏈中。貝爾信通過“前端投資、中間建設、后端運營”，將智能化、精裝修、消防、綠化、機電工程等集成、聯動，統一設計和建設標準，對項目的總體和*效果服務，實現全過程管理和運營。
這個過程涉及方方面面的利益體。在1.5級后土建時期到2.0級時期，貝爾信抵押商業地產項目公司的股權和預售權，辦理擔保手續，進行融資，對配套產業鏈進行議價，融機電工程、設備、材料、人工等費用作為轉化資金，確保資金鏈通暢，保證項目zui智能化的效果。這個過程就是產業金融化的進程，讓客戶從融資變成融物，降低客戶的一次性投資，通過解決客戶zui急需的資金問題，在源頭上鎖定客戶，規避價格競爭，獲取額外的金融利潤。對于項目開發商來說，減少了其在高峰期的資金壓力，而對于配套產業商來說，融物能將一錘子買賣變成*獲取金融利潤的生意，是真正的共贏。
貝爾信I.O.S.模式是帶資進場、共同建設的模式，當被問到資金如何退出時，鄭長春同樣信心滿滿，貝爾信擁有一套成熟的資金退出模式。在不同時期根據開發商的資金和實際需求，貝爾信會選擇不同的方式退出，比如開發商資金充足時，可以直接結算工程款退出，若有*經營的需求，可采取實體經營收益分成、所有權轉讓獲取差價收益等方式。在各階段的不同退出方式中，鄭長春著重強調了在商業地產2.0階段工程商和材料商可尋求“資產證券化”方式退出。將工程、材料轉換為用以購買項目的股權的資金，從而獲取*收益，當計劃退出時，拋售股權即可。這是一個風險較高但收放也較為自如的模式。
鄭長春的地產金融創新模式版圖中，以貝爾信智能技術和團隊為核心，包納了“平臺公司、杠桿公司、運營公司”三大主力。平臺公司通過融資租賃和買方信貸集中解決1.5級商業地產融資難的問題，杠桿公司運用資產證券化解決2.0級單個商業地產項目融資融物后退出和復制問題，運營公司則通過嵌入商業智能技術和招商前置，為項目奠定好基礎，結合項目規劃和定位，實行連鎖化品牌經營，對商業地產3.0級運營*效果負責。眾多的相關企業集中到I.O.S.平臺上，各司其職，緊密合作，zui終形成一條牢固的地產金融全產業鏈。
