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經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)銷商

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公司動(dòng)態(tài)

融資有道：將笨重的商業(yè)地產(chǎn)“放輕”

閱讀：817發(fā)布時(shí)間：2014-11-20

　　從遠(yuǎn)處看，坐落在深圳zui繁華的東門商圈的新世紀(jì)廣場(chǎng)，高聳矗立，金光閃閃，氣派非凡。但卻是敗絮其內(nèi)，奢華的外表下藏著十多年的爛尾歷史，被戲稱為“黃金爛尾樓”。在地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)能過剩的現(xiàn)在，新世紀(jì)廣場(chǎng)絕非個(gè)例，爛尾成為許多開發(fā)商避之不及的噩夢(mèng)。新世紀(jì)廣場(chǎng)算是爛尾爛的比較“幸運(yùn)”的，至少還有一層黃金外衣包裹，而不少地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)橘Y金鏈斷裂，在土建階段停滯不前，空蕩蕩的樓體如同經(jīng)年裸露的瘡口。

　　商業(yè)地產(chǎn)后土建時(shí)代的融資挑戰(zhàn)

　　地產(chǎn)zui風(fēng)光的時(shí)候曾如草莽瘋長(zhǎng)過，彎腰就能撈得滿缽金。但地價(jià)上漲、項(xiàng)目產(chǎn)能過剩、融資難、運(yùn)營(yíng)招商等問題迅速將地產(chǎn)泡沫擠壓炸裂，炸出了地產(chǎn)商的急切轉(zhuǎn)型，也炸出了一堆因資金鏈斷裂卡在土建階段的包裝不起來的項(xiàng)目樓。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，招商運(yùn)營(yíng)才是精髓。精裝修、智能化等工程都未進(jìn)駐，談何運(yùn)營(yíng)?如此一來，難逃爛尾樓的命運(yùn)。這個(gè)階段至關(guān)重要，為項(xiàng)目的整體效果埋下伏筆。

　　在今年的金融房地產(chǎn)中國(guó)峰會(huì)上，聯(lián)合主辦方貝爾信總裁鄭長(zhǎng)春將這個(gè)特殊階段命名為1.5級(jí)后土建時(shí)期。1.5級(jí)后土建時(shí)期的特點(diǎn)是土建基本完成、精裝修智能化園林綠化等后續(xù)配套未完成，資金鏈斷裂，證照不齊全，銀行和民間資金進(jìn)入欠缺依據(jù)和信心。結(jié)算土建款項(xiàng)、裝修綠化智能化工程需要大量資金支持，形成了資金使用高峰期，給開發(fā)商帶來巨大的壓力。

　　雪上加霜的是融資難度的加大。在多年房產(chǎn)政策調(diào)控下，銀行、股市等渠道對(duì)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都豎起了免入旗幟。2013年初*又下發(fā)被稱為“中國(guó)*zui嚴(yán)格的影子銀行監(jiān)管”107號(hào)文件，進(jìn)一步鎖緊了國(guó)內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資自由度。中國(guó)*數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4萬億元，同比增長(zhǎng)超過20%，但開發(fā)商實(shí)際獲得的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款明顯縮減。此外商業(yè)地產(chǎn)不明朗的前景也讓金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)慎而慎之。

　　地產(chǎn)融資該何去何從?中國(guó)*政策研究中心主任秦虹表示，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展深受民間融資的影響。目前我國(guó)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化條件已具備，但商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化客觀上還需克服障礙，與2014金融地產(chǎn)中國(guó)峰會(huì)上鄭長(zhǎng)春的思路不謀而合。事實(shí)上商業(yè)地產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)已有先吃螃蟹的勇士，海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)*以“商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)”的證券化產(chǎn)品。以此為契機(jī)，有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為這意味著ABS(以商業(yè)地產(chǎn)租金收入和應(yīng)收賬款等未來穩(wěn)定現(xiàn)金流為支持的非信貸資產(chǎn)證券化)有可能成為企業(yè)的“非標(biāo)資產(chǎn)”新通道，由此可窺見業(yè)內(nèi)對(duì)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的期待度。

　　“放輕”重資產(chǎn) 降低地產(chǎn)投資門檻

　　寫字樓、購(gòu)物中心、商場(chǎng)、酒店等龐大而笨重，投資者直接購(gòu)買物業(yè)資產(chǎn)需要大量的資產(chǎn)，這就將中小投資者拒之門外，大資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)難以把控，會(huì)大大削弱融資順利度和質(zhì)量度。如果將不可流動(dòng)的重資產(chǎn)變?yōu)榭闪鲃?dòng)的輕資產(chǎn)呢?這正是基于融資需求的地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的合理思考。

　　商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能拓開房地產(chǎn)的直接融資渠道，*降低地產(chǎn)投資門檻，吸引大量中小投資者蜂擁而入，通過間接持有商業(yè)地產(chǎn)份額，分享其租金回報(bào)和增值收益。相比直接的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有更強(qiáng)的流動(dòng)性、變現(xiàn)能力及更高的當(dāng)期回報(bào)，進(jìn)退更為靈活，分割降低地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的合理估值形成了自發(fā)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，有效抑制市場(chǎng)泡沫，穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)格局。

　　商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在融資需求下大勢(shì)所趨，但怎樣解決后土建時(shí)期的燃眉之急?鄭長(zhǎng)春說，地產(chǎn)天然具有金融屬性，資金是命門，金融杠桿能撬動(dòng)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)商家形成資金進(jìn)出端口。杠桿需要支點(diǎn)，貝爾信推出了I.O.S.模式作為它的支點(diǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)后土建時(shí)期zui急需的是資金，從誰的口袋里拿錢把將死的項(xiàng)目盤活是首要。與普通智能化集成商不同的是，I.O.S.模式將貝爾信定位為“投資建設(shè)-運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的角色，在1.5級(jí)后土建時(shí)期，貝爾信將商業(yè)地產(chǎn)招商和經(jīng)營(yíng)權(quán)前置，抵押股權(quán)和預(yù)售權(quán)，獲取資金流。對(duì)配套產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行議價(jià)，將配套工程、設(shè)備、材料、人工等費(fèi)用轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，避免大量的直接資金交易造成的資金鏈斷裂，降低企業(yè)負(fù)債率，分散風(fēng)險(xiǎn)，也zui大限度保證項(xiàng)目的精裝修、智能化、園林綠化、弱電等工程效果，為后續(xù)順利招商運(yùn)營(yíng)做鋪墊。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，投資者(主要是配套產(chǎn)業(yè)商)均可通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品持續(xù)獲取增值收益。

　　這似乎是展開了一幅美好的地產(chǎn)資產(chǎn)證券化圖，但如何保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和收益?“商業(yè)地產(chǎn)融資、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，這涉及到開發(fā)商、融資機(jī)構(gòu)、配套供應(yīng)/工程商、服務(wù)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)商等，絕非一個(gè)公司能完成的事情。”鄭長(zhǎng)春表示，貝爾信I.O.S.模式聚集了一批友商，整合形成了一條完整的地產(chǎn)金融全產(chǎn)業(yè)鏈，如中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)零售全程專業(yè)服務(wù)商——楚睿商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈整合顧問的服務(wù)機(jī)構(gòu)——德隅企業(yè)，相關(guān)設(shè)備供應(yīng)、工程商等，以及各大金融機(jī)構(gòu)。以金融模式創(chuàng)新撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，貝爾信整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，打造“平臺(tái)+杠桿+運(yùn)營(yíng)公司”。平臺(tái)公司通過融資租賃和買方信貸集中解決1.5級(jí)商業(yè)地產(chǎn)融資難的問題，杠桿公司運(yùn)用資產(chǎn)證券化解決2.0級(jí)單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資融物后退出和復(fù)制問題，運(yùn)營(yíng)公司則通過嵌入商業(yè)智能技術(shù)和招商前置，為項(xiàng)目奠定好基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃和定位，實(shí)行連鎖化品牌經(jīng)營(yíng)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)3.0級(jí)運(yùn)營(yíng)*效果負(fù)責(zé)。

　　“投資共建，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同運(yùn)營(yíng)，共贏分賬，這是I.O.S.模式的核心。貝爾信有一套完整的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，并且與開發(fā)商是合作關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目的招商和*運(yùn)營(yíng)效果負(fù)責(zé)，提供全過程服務(wù)，分賬。這意味著參與的友商都是利益共同體，完備的商業(yè)資源能zui大限度保證項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益。”鄭長(zhǎng)春說。通過資產(chǎn)證券化切入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，能有效解決資產(chǎn)固定性與權(quán)益流動(dòng)性、經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一性與資產(chǎn)多元化的矛盾。擁有豐富資源和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)，保證項(xiàng)目參與各方收益的穩(wěn)定性與*性。

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