自22日央視宣布下調金融機構貸款和存款基準利率，著實令地產開發商們歡欣鼓舞了一番，市場情緒好轉，但這也僅是少數軟硬實力俱佳的大型地產企業的福利。由于高風險的客觀存在，信貸投放難以眷顧中小企業，中小企業資金鏈在現有主流的融資渠道中依然像“無源之水”，面臨隨時斷裂的危機。
近期邯鄲當地流傳著一份跑路的開發商的名單。數十個樓盤因資金鏈斷裂而停工，涉及到近百億集資無法償還，甚至驚動了市政府介入。相信在國內這種情況并不是個例。中小企業如何從商業項目開發的全過程中獲得穩定而持續的資金流?白銀時代的商業地產不同于住宅，比起售賣，它更關鍵的環節在于招商和運營。即使是地產界的大佬，也無不積極投身轉型大潮中，像萬科就在向“城市配套服務商”邁進。但對于實力較為薄弱的中小企業來說，大幅度轉型很可能會“閃到老腰”，或許與其他相關企業結盟，形成互惠互補的紐帶，借力登峰會是不錯的選擇。
高科資本董事長蘇鑫表示，商業地產新商業模式關鍵在于金融創新能力和運營增值能力。金融創新能力體現在融資能力和方式方面，運營增值能力則考驗開發商招商、養商、管理運營的能力。中城投資總裁路林提出房地產轉型方向可“基于項目投資、跳出項目投資;基于房地產投資、跳出房地產投資”。事實上，已經有企業在這方面進行了實踐探索，并取得了一定成效。貝爾信董事長鄭長春在近期國內幾個大型地產金融峰會上系統地闡述了房地產金融全產業鏈的理念，并付諸實施。他指出，地產商、供應商和運營之間分工日益明確，金融杠桿撬動地產配套產業和經營商家形成資金進出端口。
謀變：從后土建融資開始
新浪樂居華南區總李詠濤說，地產白銀時代將會產生巨大的爆炸力，促使以前看似不相干的人、事、思維聯合起來。確實如此。商業地產要獎勵市場調研、規劃、設計、招商、試業、養商、運維等階段，并伴隨著土建、園林綠化、消防、精裝修、智能化等工程，在之前，開發商與工程商、供應商等涇渭分明，一肩承擔風險和收益。當融資渠道鎖緊、融資成本急劇升高時，開發商便難以一力承受如此沉重的風險。怎么辦?分割風險。如何分割?*秦虹、貝爾信總裁鄭長春不約而同將目光放在了地產資產證券化上。
寫字樓、購物中心、商場、酒店等皆屬重資產，中小投資者難以通過直接購買物業而參與其中，在銀行融資之門日漸閉緊的情勢下，這無疑會大大削弱融資順利度和質量度。貝爾信便提出抵押項目的所有權和經營權，將地產資產證券化，投資者通過間接持有商業地產份額，在與開發商分割、承擔風險的同時，也共同分享租金回報和增值收益。除吸引更多中小投資者進入外，貝爾信還將配套工程、材料、設備等議價，轉化為資產證券化產品，降低開發商的負債率。這樣通過地產證券化，將投資者、開發商、供應商、服務商等緊密地起來，融合成利益共同體。前期zui大限度地保證精裝修、智能化、園林綠化、弱電等工程效果，項目建成后，貝爾信與開發商共同運營，保證各利益體均可通過資產證券化產品持續獲取增值收益，互惠共贏。
從產業鏈中探取“有源”利潤?
在12月7日房地產金融峰會(深圳站)上，貝爾信總裁鄭長春在深度解讀I.O.S.商業模式和后土建商業地產全產業鏈的同時，也表示近期貝爾信啟動了百萬平方米商業綜合體5億采購招標大會，這僅是貝爾信后土建投資總包項目中的一部分。究竟是后土建商業地產全產業鏈成就了貝爾信，還是貝爾信用活了它?
對于商業地產項目全過程服務，貝爾信的解決方式是打造“平臺+杠桿+運營公司”。平臺公司通過融資租賃和買方信貸集中解決1.5級商業地產融資難的問題，杠桿公司運用資產證券化解決2.0級單個商業地產項目融資融物后退出和復制問題，運營公司則通過嵌入商業智能技術和招商前置，為項目奠定好基礎，結合項目規劃和定位，實行連鎖化品牌經營，對商業地產3.0級運營*效果負責。
貝爾信利用I.O.S.模式取得多個大型商業綜合體項目的后土建投資總包，創造出巨大的機遇空間，與產業鏈上的友商合作完成項目的融資、建設、招商、運營，共同取得持續性的收益。這就意味著，在I.O.S.模式下，產業鏈上的友商從一錘子買賣變成了*的生意，能持續從租金和項目經營中獲得增值收益，可謂是真正的“有源”利潤。
