智能建筑是現代建筑技術與現代通信技術、計算機技術、控制技術相結合隨著計算機及其信息技術的高速發展和普及應用，人類已逐的產物，它具有十分鮮明的信息社會的時代特征。它已初步形成人們選擇工作環境和購房置業的新時尚、新熱點，也將成為21世紀地產商投資開發的主導方向。

　　任何事物發展都有一個過程，智能建筑也是如此。隨著智能建筑技術的發展與成熟，其含義也隨著技術的發展在不斷深化。智能建筑在我國興起與發展的時間雖然較短，但發展還是非常迅速的。其主要原因是：各級政府非常重視，通過制定和發布各項規定、規范和標準，不斷引導和推動智能建筑向健康、規范的方向發展。1994年國家科委立項贊助重大科技產業工程項目《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程項目》，在該項目中把“智能型住宅技術”列為開展技術產品與工程項目應用專題研究的重要對象。1997年，建設部頒布（97）290號文件《建筑智能化系統工程設計管理暫行規定》，它表明了政府對這個行業進行管理和整頓的決心。1998年建設部頒布194號文件“關于建立建筑智能化系統工程設計和系統集成專項資質及開展試點工作的通知”，它包括兩個附件：《建筑智能化系統工程設計和系統集成專項資質管理暫行辦法》、《建筑智能化系統工程設計和系統集成資質標準（試行）》。這個通知成為規范和整頓智能建筑市場的強有力措施。2000年建設部頒布了GB/T50341-2000《智能建筑設計標準》，信息產業部頒布了GB/T50311-12-2000《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范及驗收規范》，這些技術法規的制定與頒布，為我國智能建筑健康有序地發展奠定了政策與法規基礎；計算機應用技術的廣泛發展和普及應用，為智能建筑的發展提供了基礎條件；而世界信息時代的到來，人們信息化意識的不斷加強，對信息的迫切需求，為智能建筑的發展開創了廣闊的需求空間。由于智能建筑是一個飛速發展中的事物，在設計、施工、管理等方面還難免存在一定的時滯現象，難免存在一些成長中的不足。下面僅從房地產開發商在智能建筑智能化工程管理方面的現狀與其任務做以探討。

　　1 管理上的問題與現狀

　　（1）有些開發商對智能建筑的內涵和復雜程度了解不深，對智能建筑技術的發展狀況知之甚少，也就重視和投入不夠。專業技術人才配備不夠，更沒有重視專業人才的知識更新和學習提高。

　　（2）對規范和標準的學習和掌握不及時、不全面，更談不上深刻理解和有效實施。

　　（3）對市場的需求了解不多，對自己開發的項目定位不準。

　　（4）注重“概念”操作，把“智能化”當成樓房銷售的賣點，把精力和資金放在做秀上，不注意扎扎實實地做些實際工作，使買了房子的人大失所望，發現“智能化”不過如此，大有上當受騙的感覺，這種不實事求是的投機行為和“時髦”的炒賣現象，只能將建筑智能化根本引入歧途，從而抑制了市場需求。

　　（5）“重建輕管”的現象比較普遍，建設期忽視智能建筑物業管理的介入和技術人才的引進與儲備，管理意識落后，不知道智能建筑的*含量高，同樣需要高含量的知識型管理。多數購房者還不易接受智能建筑是高投入的知識性管理，只要求高標準的管理與服務，不接受相應標準的收費。物業公司也不愿意高薪招聘熟悉或精通智能建筑技術方面的工程技術人員，系統運行中的一些小問題得不到及時解決，使系統不能正常運行，無法實現智能建筑給投資者帶來的應有效益。

　　（6）不能對智能化系統提出切實可行的設計要求，對圖紙的設計標準、設計質量判斷不準，對于工程承包商在設計和施工上的投機取巧行為，不能及時發現和識別。

　　（7）沒有形成對工程技術于質量方面把握和控制的方法與程序，尤其對設備和產品的質量、性能與真偽缺乏辨別能力和檢驗手段，對安裝和檢測、驗收過程缺少有效的控制程序和控制辦法。

　　（8）貪新求全，片面聽信供應商的什么“跨世紀”、多年不落后等虛假廣告宣傳，不知道始終保持*是不可能的。因為工程總是滯后于科技的發展，且的不一定是的，的不一定是zui適應的。真正能做到“綜合考慮、優化設計，既能滿足各子系統的功能，又能實現系統集成”就是比較理想的了。

　　（9）在有些打著智能建筑招牌的建筑中，各功能開放性不足，各子系統相互獨立，自成體系，信息不能互通，資源不能共享，根本未實現系統集成，給系統升級和網絡互聯帶來很多困難和后遺癥。

　　（10）確定一個合理的價格應該是項目成敗的基礎。但有些開發商盡量壓低投資，造成建筑物功能、檔次下降，智能化系統肢離破碎，智能建筑虛有其名。要知道低于合理的價格時，就不可能得到好的系統，很容易掉進價格的陷阱。

　　2 管理上的任務和方法

　　（1）要培養或引進所需的專業人才，給他們學習和深造的機會。讓他們不但要了解智能建筑技術的現狀和發展前景，還應了解市場的需求和本企業的發展規劃。要熟悉有關的法規和規范，全面理解和掌握其要點，做明白人，辦明白事。

　　（2）不宜盲目跟風，要根據本公司開發項目的類型做好應用功能分析，確定智能化系統的建設標準。如住宅建筑有豪華型、舒適型、實用型、安置型等；辦公型建筑有與普通寫字樓之分等；酒店型建筑有普通酒店和酒店等；商業型建筑有商場和超市等；生產型建筑有廠房、生產車間等；公共事業型建筑有學校、劇院、展覽館、博物館、體育館等。要根據不同的建筑類型和檔次確定不同的智能化標準，并對應用功能的完整性適應性、科學性廣泛征詢意見。江蘇省制定的地方標準，將建筑智能化劃分為甲、乙、丙級三個標準。標準：一體化集成系統；乙級標準：準集成系統；丙級標準：可集成系統；將各子系統工程設計標準劃分為一、二、三級。上海地區把住宅小區智能化系統的配置分為“基本配置”和“可選配置”兩類，投資方可根據項目的特點，選擇符合實際和市場需求的功能配置方案，合理地安排投資。

　　（3）有了準確的功能、需求定位后，就應提出詳細的設計原則和要求。設計原則和要求是進行系統設計和投資控制的目標，也是進行方案評選和驗收設計圖紙的依據。設計原則一定要*、專業、經濟、合理、適用。

　　（4）堅持設計公司設計的主導地位，這是政府一系列法規性文件中明確規定的。智能建筑的設計不但需要選擇有資質的設計公司進行設計，而且應由該建筑物或建筑群的工程設計單位總體負責，避免集成商大包大攬的現象，并且需要采取有效的措施，加大設計的深度，確立和完善建筑物智能化系統總體設計方案。設計方案應從實際情況出發，以需求為依據，以規范為準繩。總體規劃、分步實施、逐步升級，確保建筑智能化系統總體優化、安全可靠。設備的選用應考慮技術*、經濟合理、性能可靠，并具有開放性和可擴展性。

　　（5）設計方案的專家論證和評審是保證設計質量的有效措施，委托設計監理是完善設計管理的保證。設計方案的論證與評審應從可行性和實用性、*性和成熟性、開放性和標準性、可靠性和穩定性、安全性和保密性等方面進行。

　　（6）工程招標階段主要要編制好招標文件，做好投標單位（系統集成商）的資質預審工作，參加投標的單位必須是政府主管部門核準的建筑智能化系統集成商，這是投標資格的*條件之一；其次還要對投標單位的工程技術能力、技術專長、人員素質、管理協調能力、社會信譽、公司形象、注冊資金、工作業績、工程技術服務、業主評價幾方面進行考察。

　　（7）堅持對投標書進行公開、公正、公平的評審，從技術的*性、系統的適宜性、報價的合理性等方面選擇出符合招標文件的系統集成商。

　　（8）對中標單位的深化設計（施工圖設計）進行審核、確認。

　　（9）對工程安裝的質量、進度、投資進行有效地控制。應做好圖紙會審、圖紙交底、技術交底及技術界面確定，施工組織設計審核等前期技術管理工作和工序之間的檢查驗收等質量管理工作。重點做好設備、材料的進場檢驗和見證送檢（驗）工作。（工程實施階段的目標控制應委托監理公司進行監理）。

　　（10）系統調試階段要按照技術規定的程序進行各系統的調試、初調、總調等工作。在深化設計、簽訂合同時就應確定系統測試的內容、方法，確定質量控制重點。地產開發商（或工程監理機構）要把系統測試作為監控的重點，進行全過程地監理，確保系統調試項目的完整性和技術數據、參數的準確性，以使整個系統達到設計的各項功能和要求。