近期，仲量聯行(JLL)的一項研究揭示，未來幾年建筑業主和使用者將迎來一個絕佳的機遇，通過推動建筑行業的凈零轉型，在能源效率、電氣化和清潔能源三個關鍵領域創造經濟價值。
核心要點：
機會迫在眉睫：隨著越來越多的租戶希望租賃符合其企業減排目標的空間，建筑業主和投資者有機會通過行動縮小低碳空間供應的差距。
三大關鍵行動領域：建筑物的脫碳成功與能源效率、電氣化以及清潔能源的應用密切相關，這三個領域的綜合推進是實現建筑脫碳的基礎。
創造經濟價值：在上述三個領域的投資不僅可以降低運營成本、保障能源安全、提升應對監管變化的能力，還能提高企業對高素質員工的吸引力。
當前，房地產行業處于轉型的十字路口。市場壓力促使建筑業主和使用者更加重視可能帶來的成本節約機會。同時，企業承諾以及監管壓力使得業主幾乎沒有空間忽視全球減排的要求。然而，精心規劃和果斷的行動將使脫碳成為一種戰略性的經濟機遇。
仲量聯行對全球14個城市和11個行業的46,600座建筑的能源及排放數據進行了深入分析，揭示了建筑運營排放的動態模式，并強調了當前改善建筑性能所蘊含的經濟機會。數據基于當地能源基準和報告要求編制，總計覆蓋了5.5億平方米的商業空間，每年消耗約120,700 GWh能源，相當于為1,150萬個家庭提供一年的用電量。
機會已至
大多數企業租戶已經設定了減少運營排放的目標，尤其是在其租賃空間內。通常這些承諾包括到2030年減少50%的短期目標。然而，仲量聯行的最新研究顯示，低碳空間的供應缺口正在加大。
隨著越來越多的租戶希望其租賃的空間符合企業減排目標，業主和投資者正面臨采取行動縮小供應缺口的絕佳時機。然而，若不及時行動，這一機遇將轉化為風險。
這項研究表明，如果不采取行動改善建筑性能，到 2030 年，65% 的辦公樓和 75% 的公寓建筑將面臨風險。
三個行動領域
要成功實現建筑脫碳，必須優先關注以下三個關鍵領域：通過能源效率措施優化運營、電氣化運營和采用動態清潔能源策略。這三者相輔相成，只有三者共同發展，才能實現有效的建筑脫碳。
在當前市場環境下，經濟利益已成為促使投資者和企業租戶行動的主要驅動力，而不僅僅是減排目標。
能源效率
能源轉型需要從根本上改變觀念，將能源效率視為基礎性的清潔能源戰略，而非可選項。提高建筑能源效率是減少運營成本和排放最快捷的途徑，也是能源轉型的第一步。根據伯克利實驗室的研究，建筑需求側解決方案可以通過減少擴大無碳能源產能所需的投資，節省超過1000億美元的電力成本。
根據建筑類型的不同，輕度到中度的能源改造可以節省10%至40%的能耗。仲量聯行的研究表明，所有建筑在輕度改造方案下每年可節省29億美元的能源，在中度改造方案下這一數字可達到114億美元，平均每平方英尺節省0.49美元至1.94美元。
節能潛力
提高能源效率是成功實施能源戰略的關鍵，它能夠幫助消費者應對能源價格波動帶來的挑戰，并降低老化電網的風險。
根據國際能源署(IEA)的數據，能源效率在減少全球二氧化碳排放中位列第二大貢獻。在仲量聯行的研究中，所有城市的建筑層面數據顯示，較低的能源使用強度(EUI)與較低的排放量呈現直接的線性關系。然而，隨著電網變得更加清潔，單位能源效率的提高對排放量的邊際改善會逐漸減弱。因此，在巴黎和西雅圖等電網較為清潔的市場，趨勢線更為陡峭，而在墨爾本和丹佛等能源網絡較為“臟”的市場中，趨勢線則較為平緩。
一種常見的誤解是新建筑的能源效率遠高于舊建筑。雖然強制性標準、建筑規范和標簽有助于確保新建建筑達到最低效率水平，但僅有紐約和阿姆斯特丹等少數市場在新建建筑的 EUI 方面表現出顯著的改善。
建造節能、低碳的新建筑比在現有建筑中實現顯著的能源和排放減排要容易得多。要實現建筑脫碳，這兩者都必須兼顧，但確保新建項目自始至終都是低碳建筑，應該成為所有市場的標準。根據SBTi發布的《建筑指南》規定，所有新開發項目和重大翻新項目的設計需確保能源性能比同類建筑的地區或國家中位數提高70%。
供暖和制冷系統通常占據建筑物能源使用的最大份額，因此針對這些系統進行改進將對能源消耗、排放和成本產生重大影響。以標準辦公樓為例，大約40%的總能耗來自其暖通空調(HVAC)系統，因此冬季EUI顯著增加。例如，在美國華盛頓特區，1月份辦公樓的平均EUI比6月份增加了60%，并且天然氣在冬季的能源使用比例遠高于夏季(1月份占46%，而6月份僅占16%)，這也意味著冬季的現場排放量會激增。
好消息是，目前已經有許多高度節能的措施和技術解決方案可以部署。這些改進不僅能夠減少能耗和成本，還能提高建筑物使用者的舒適度。仲量聯行的研究人員通過使用機器學習、能源建模和外部數據源，不斷優化所有HVAC設備，從而將能耗和成本減少20%，同時提高室內空氣質量和租戶舒適度。成本下降、排放減少以及更好的用戶體驗的結合，使得這些建筑對租戶更具吸引力。
電氣化
對于建筑和交通行業來說，邁向凈零轉型的關鍵之一就是電氣化的過渡。若處理得當，電氣化與效率提升可以并駕齊驅。由于設備、安裝和運營成本在許多市場已具有競爭力，電動熱泵成為高效電氣化的有效解決方案。目前的先進產品相比傳統的電阻熱鍋爐效率提高1.5至3倍，甚至比傳統的燃氣鍋爐效率高出4.5倍。雖然熱泵對空間有不同的需求，但它們在現有建筑中是一個有前景的解決方案，尤其在氣候寒冷的新建筑中，熱泵也成為重要的選項。
仲量聯行的研究表明，在能夠獲取能源輸入數據的九個市場中，華盛頓特區和西雅圖的全電氣化建筑占比最大，分別為51%和44%。其他市場的電氣化建筑比例均低于30%。然而，電氣化并非都同等有效，目前大多數電氣化通過電阻加熱實現，而忽略了效率問題。更為重要的是，大部分電網仍依賴化石燃料。因此，電氣化與排放減少之間的關聯并不像能源效率那樣直接。唯一呈現出線性關系的是美國西雅圖——電力使用越多，排放量越低，全電氣化建筑的排放量最低。
許多地區已經開始確保新建建筑為全電動建筑。例如，2019年，美國加州伯克利成為首個要求所有新建建筑全部采用電動系統的城市，之后約有100個其他城市效仿，其中包括紐約、舊金山和洛杉磯。
用電力取代現場化石燃料可大幅減少或消除建筑的范圍1排放，對建筑業主而言，這是一項重要的杠桿。為了實現氣候目標，企業租戶越來越多地尋求凈零碳建筑，但目前市場上幾乎沒有這類建筑可用。作為臨時解決方案，他們選擇100%電氣化的建筑，并通過現場或場外采購清潔能源來滿足需求。因此，市場需求加上降低公用事業成本的能力，使得高效電氣化有望顯著提升建筑價值。
清潔能源
隨著越來越多的地區部署清潔能源，清潔能源正成為最具成本效益的燃料選擇。事實上，根據國際能源署的報告，最新的太陽能電池板生產了人類歷史上最便宜的電力。
在歐洲，可再生能源已成為最廉價的發電來源。利用太陽能生產一度電的成本比化石燃料天然氣便宜十倍。俄烏沖突導致化石燃料價格飆升后，歐盟消費者預計在2021年至2023年間通過新增的太陽能和風能發電能力節省了1000億歐元。如果沒有這些新增容量，2023年的平均電力批發價格將上漲15%。
美國也出現了類似趨勢。德克薩斯州2010年至2022年期間，因可再生能源擴張而使批發電力成本降低了315億美元。西雅圖受益于華盛頓州長期以來在清潔能源發電領域的領先地位，超過80%的電力來自無碳的水力發電，西雅圖的電費比紐約市低45%，電網排放量則低62%。在該研究中，排放量最低的建筑位于洛杉磯和西雅圖——這些城市的氣候溫和，電網清潔。全電氣化建筑中，只有西雅圖的排放量明顯較低。
對于數據中心、實驗室等能源密集型物業，以及擁有充足屋頂空間的倉庫、物流和零售場所，現場供電特別適用。在美國，若在45萬個中大型倉庫和物流站點安裝太陽能，每年可為超過1940萬戶家庭提供足夠的電力。
然而，現場可再生能源并不適用于所有物業類型，特別是位于密集城市區域的建筑。綜合能源策略，例如虛擬購電協議(VPPA)，對于大規模確保可再生能源供應至關重要。然而，VPPA的需求激增導致了相關成本的上升。
此外，公用電網逐步實施電力使用時間費率(ToU)，以緩解高峰時段的需求。ToU費率可以為實施綜合能源策略的消費者帶來巨大節省，而那些未能及時響應的用戶將面臨高昂的公用事業費用。建筑業主和用戶需要利用智能建筑技術，數字化資產，并與實時計量和能源管理系統連接，使需求與供給能夠互動，而不再是單向關系。
打造具備監管彈性的資產
隨著城市致力于實現凈零排放目標，越來越多的城市開始引入建筑性能標準(BPS)。BPS對建筑物的能源使用或排放進行限制，并逐年減少，目標是到2050年實現凈零排放。這些政策通常伴隨著嚴厲的違規處罰。以紐約市、波士頓和西雅圖的BPS為例，2030年對辦公物業的罰款中位數為每平方英尺0.29美元至2.00美元，對多戶住宅的罰款為每平方英尺0.29美元至1.50美元。
BPS的目標、設定的限制和罰款金額因司法管轄區而異，因為它們考慮了當地的電網結構、氣候條件以及城市目標。然而，這些政策在2050年或更早實現凈零排放的共同目標，為房地產行業提供了評估當下建筑績效差距的基準。例如，丹佛的BPS以EUI為目標，而紐約市、波士頓和西雅圖的BPS則對碳強度(CI)進行限制。在這些領先的BPS政策下，當前約66%的建筑在2030年將面臨罰款。
觀察：采取行動并創造價值
如果凈零轉型能夠得以順利推進，建筑租戶、業主、開發商和投資者將迎來創造經濟優勢的市場機會。那些加速實施智能能源策略、優先提高能源效率和電氣化，并通過清潔能源采購提升需求靈活性的人，將從中獲益最大
業主、投資者和開發商
優化當前的運營，特別是暖通空調(HVAC)系統，對于減少建筑物的現場排放和優化能源使用是最有效的方法之一。在減少能耗和運營成本的同時，還能夠提高租戶的舒適度。這種雙贏的策略為業主和開發商提供了顯著的競爭優勢。
除了通過能效提升和設備優化來減少能耗之外，投資者還應考慮通過購買可再生能源來進一步減少碳排放。這可以通過現場的可再生能源發電(如太陽能)或通過場外采購來實現。虛擬購電協議(VPPA)就是一種場外采購的常見方法，它允許業主與可再生能源生產商達成長期的電力采購協議，并幫助抵消建筑的碳排放。
房地產行業的另一個重要趨勢是碳中和認證。越來越多的城市引入了強制性政策，要求建筑物減少排放量，以實現當地的凈零目標。對業主和開發商來說，確保其資產符合這些法規不僅有助于避免罰款，還能提升物業的市場吸引力。仲量聯行的研究表明，低碳建筑往往能吸引更高的租金和投資回報率。
租戶和用戶
從租戶和用戶的角度來看，選擇具有能源效率和清潔能源的建筑不僅能夠降低運營成本，還能提升品牌形象和社會責任感。企業租戶越來越注重他們所在辦公場所的可持續性，特別是那些在全球范圍內推行ESG(環境、社會、治理)戰略的公司。選擇具備綠色認證的建筑可以幫助這些企業實現其碳中和目標，同時也為員工創造更健康和舒適的工作環境。
除了租賃綠色建筑，租戶還可以通過與業主合作，共同實施能源管理系統(EMS)等智能技術，以實現對能源使用的實時監控和優化。通過智能技術的應用，租戶不僅可以節約能源，還可以更靈活地管理其運營，提高空間的利用率和工作效率。
未來展望
在全球邁向碳中和的背景下，智能建筑的能源戰略正面臨巨大的市場機遇。未來幾年，隨著各國加大對碳排放的限制，建筑行業將迎來全面的轉型。那些能夠靈活應對變化、迅速調整能源策略的企業，將成為這一轉型的領軍者。提高能源效率、電氣化和清潔能源采購的結合，將成為未來建筑行業的主流趨勢。
智能建筑技術的進一步發展也將為行業帶來更多的創新機會。通過物聯網(IoT)、大數據分析和人工智能(AI)的應用，建筑物可以更加智能地調節其能源使用，減少浪費并實現更高的能源效率。結合可再生能源的使用，智能建筑將為全球的碳中和目標做出重要貢獻。
總結
從節能潛力到電氣化和清潔能源的應用，再到符合未來監管要求的資產，智能能源戰略正在推動建筑行業的變革。這不僅是對可持續發展的積極回應，也是企業獲得競爭優勢、降低運營成本并實現更高投資回報率的重要途徑。無論是建筑的開發商、業主還是租戶，都需要認識到智能能源戰略的價值，積極采取措施，才能在未來的市場中占據有利位置。
